Direito Civil
1- Quantas Assembléias deverão ser realizadas anualmente?
Segundo o art. 1.350 do novo Código Civil haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária que tratará da discussão e aprovação dos temas seguintes:
– orçamento das despesas;
– contribuições dos condôminos;
– prestação de contas;
– eventualmente: eleição do síndico ou alteração do Regimento Interno. Já as assembléias gerais extraordinárias serão realizadas quantas vezes for necessário, segundo o entendimento do síndico ou de ¼ dos condôminos.
2- A quem compete a convocação das assembléias?
As assembléias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos (cf.art. 1.355 do novo Código Civil).
3- As assembléias podem ser realizadas sem a convocação antecipada de todos os condôminos?
O art. 1.354 do novo Código Civil diz que é obrigatória e imprescindível a convocação de todos os condôminos, na forma e prazo estabelecidos pela Convenção do Condomínio, sob pena de nulidade do ato.
4- O inquilino é condômino?
Não. Nos termos do art. 1.334, § 2°, do novo Código Civil, são condôminos os proprietários ou todos aqueles que, apesar de tecnicamente não serem proprietários, forem titulares de direito de aquisição sobre a propriedade imobiliária (promitentes compradores, cessionários, promitentes cessionários).
5- O inquilino pode participar e votar na assembleia?
O novo Código Civil não regula a participação do inquilino nas assembléias condominiais, todavia, este direito é assegurado na Lei de Locação, Lei 8.245/91, que no artigo 83, incluiu no artigo 24 da Lei 4.591/64, o parágrafo 4º, assim redigido: § 4º Nas decisões da Assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino locador a ela não compareça.
6- As atas das assembléias precisam ser registradas?
O novo Código Civil não obriga o registro das atas de assembléias em Cartório de Títulos e Documentos. No entanto, é recomendável registrá-las, pois torna a decisão da assembléia pública e permite a reconstituição do livro de ata no caso de extravio.
7- Pode haver votação secreta, na Assembléia de condomínio?
É vedada a votação secreta por dois motivos:
a – Em razão da contagem dos votos terem como base a fração ideal de cada um dos condôminos, salvo disposição contrária da Convenção do Condomínio;
b – Pela possibilidade de fraudes ou equívocos que a medida dá oportunidade.
8- Os condôminos inadimplentes direito a voto nas Assembléias?
Não. O art. 1.335, 111, do novo Código Civil expressamente veda a participação e o voto do inadimplente nas Assembleias Gerais de condôminos.
9- O síndico pode votar na Assembléia de condomínio?
Se o síndico for condômino poderá discutir e votar todas as matérias constantes da ordem do dia, salvo aquelas relacionadas às suas contas e administração, se assim dispuser a Convenção do condomínio. Do contrário, o síndico poderá participar e votar de qualquer assunto colocado em pauta.
10- O síndico, membros do conselho fiscal e/ou consultivo e empregados do condomínio podem receber procurações para votarem em assembleia?
Não existe vedação legal nesse sentido. Contudo trata-se de medida salutar proibir, através de cláusula expressa na Convenção, que tais pessoas atuem como procuradores.
11- O inquilino pode participar do Conselho?
Sim. O novo Código Civil faculta a criação do Conselho Fiscal composto de três membros, com mandato não superior a dois anos, eleitos em Assembleia, não se exigindo que sejam condôminos, com a competência específica de análise das contas do Síndico.
12- Os membros do conselho são remunerados?
Não havendo dispositivo na Convenção, presume-se gratuito o mandato dos membros do conselho.
13- O síndico pode ser destituído?
Sim. Como a hipótese não exige quorum especial, a destituição do síndico depende de Assembleia, especialmente convocada, as que compareçam, em primeira convocação, condôminos que representem, pelo menos, metade das frações ideais e que delibere favoravelmente à destituição, pela maioria dos presentes. Em segunda convocação, a Assembleia delibera pela maioria absoluta (50% mais um) dos presentes, desconsiderado o quorum exigido para a primeira convocação. O art. 1.349 do novo Código Civil exige, ainda, que a destituição tenha um dos seguintes fundamentos:
– prática de irregularidades;
– falta de prestação de contas;
-atos de má gestão (não administrar convenientemente o condomínio).
14- Como os conselheiros poderão ser destituídos?
Os conselheiros só poderão ser destituídos em assembleia geral especialmente convocada, que preencha o quorum previsto na Convenção a respeito e no silêncio desta, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais (cf. art. 1.352 do novo Código Civil), e em segunda convocação, pela maioria dos votos dos presentes (cf. art. 1.353 do novo Código Civil).
– prática de irregularidades;
– falta de prestação de contas;
-atos de má gestão (não administrar convenientemente o condomínio).
15- O cônjuge do condômino eleito síndico pode fazer parte do conselho?
Não seria conveniente tal situação, pois se presume que o cônjuge do síndico eleito é suspeito para manifestar-se sobre os atos do companheiro. Há uma clara situação de incompatibilidade que deve ser evitada.
16- Qual o prazo do mandato dos conselheiros?
O prazo deverá estar previsto na Convenção, não podendo ultrapassar 2 (dois) anos, permitida a reeleição.
17- Quais são as atribuições do conselho?
O art. 1.356 do novo Código Civil diz que o conselho fiscal terá a competência de dar parecer a respeito das contas apresentadas pelo síndico. Obviamente, há possibilidade da Convenção atribuir-lhe funções específicas ou mesmo mais abrangentes, além de poder criar outros conselhos com atribuições diversas (inclusive o consultivo).
18- Qual a forma de rateio das despesas ordinárias e extraordinárias e quem responde pelo pagamento das mesmas?
Ambas devem ser rateadas conforme a fração ideal de cada um dos condôminos, obrigatoriamente, por força do art. 1.336, I, do novo Código Civil, ou por outra forma prevista na Convenção. As despesas ordinárias são de responsabilidade do inquilino. As extraordinárias são de responsabilidade do condômino locador (cf. arts. 22 e 23 da Lei nº 8.245/91).
19- Qual a finalidade do Fundo de Reserva?
Sua finalidade é atender a despesas imprevisíveis e inadiáveis, ou seja, é uma garantia para casos emergenciais. Consequentemente, não pode ser distribuído aos condôminos, nem restituído proporcionalmente ao que alienar sua unidade autônoma.
20- O locatário (inquilino) deve contribuir para o Fundo de Reserva?
O locatário deve contribuir na reposição do Fundo de Reserva, quando as despesas tiverem ocorrido durante o período da locação e forem ordinárias. Se o condomínio estiver constituindo o fundo a arrecadação será considerada extraordinária e, portanto, paga pelo proprietário.
21- O boleto de condomínio pode ser protestado?
Não. O boleto de condomínio não se enquadra no rol dos títulos executivos extrajudiciais constante no art. 585 do Código de Processo Civil, sendo documento produzido unilateralmente pelo credor, sem forma definida e especificada por lei, razão pela qual os Tabelionatos de Protesto não o aceitam para a prática do ato. Entende-se, ainda, que o protesto do boleto condominial caracterizaria hipótese de desrespeito ao devido processo legal para a recuperação dos créditos dos condomínios, eis que sua certeza e Iiquidez seriam decorrentes do trâmite de uma ação de cobrança, nos moldes do previsto no art. 275, II, “b”, do Código de Processo Civil.
22- É possível negativar os inadimplentes do condomínio no SPC?
Ainda que seja possível negativar débitos condominiais junto ao SPC, que é um banco de dados gerido por uma entidade particular (Associação Comercial de São Paulo), o SECOVI-SP não recomenda a adoção de tal postura, em razão do boleto das despesas de condomínio não se revestir dos requisitos típicos dos títulos executivos extrajudiciais, a saber, certeza, Iiquidez e exigibilidade (artigos 586, caput, e 618, I, ambos do Código de Processo Civil).
Assim, caso seja utilizada a inscrição mencionada, o condomínio se sujeitará a responder por eventuais danos morais causados. O Poder Judiciário poderá, ainda, responsabilizar a empresa administradora conjuntamente com o condomínio pelo pagamento da indenização por danos morais.
23- O que pode ser cobrado quando o condômino atrasa o pagamento da cota?
O novo Código Civil determina a aplicação de:
– juros moratórios de 1% ao mês ou em outro patamar estipulado pela Convenção de Condomínio, desde que inferior a 1%;
– multa moratória de 2% sobre o débito;
-atualização monetária conforme índice previsto na Convenção.
24- É possível tornar automática a multa para o condômino reiteradamente inadimplente?
Não. A aplicação da multa de até 5 (cinco) vezes o valor da contribuição mensal ao condômino que descumpra reiteradamente seus deveres é possível, desde que tal sanção seja, caso a caso, previamente autorizada por assembleia, pelo voto de ¾ dos condôminos restantes (conforme o art. 1.337, “caput”, do novo Código Civil), proporção que no mais das vezes inviabilizará a iniciativa. É de se frisar que a penalidade somente se viabilizará em Assembleia a que compareçam no mínimo ¾ dos condôminos, percentual correspondente ao do número mínimo de votos necessários a essa apenação.
25- É possível que o número do apartamento do condômino inadimplente seja colocado no demonstrativo financeiro do condomínio?
Sim. Desde que a informação fique restrita aos condôminos. Cabe dizer que os condôminos pontuais têm direito de saber quais e quantos são os condôminos inadimplentes. Trata-se de um exercício regular de direito por parte dos condôminos, bem como de um dever do síndico possui de prestar contas à comunidade condominial.
26- Qual o prazo para a propositura da ação de cobrança de cotas em atraso?
A prescrição da cobrança das taxas condominiais, era vintenária a teor do artigo 177 do Código Civil de 1916, conforme reiteradas decisões jurisprudenciais, inclusive, do Colendo STJ.
Assim, face ao disposto no artigo 2028 do novo Código Civil, o prazo para cobrança das taxas condominiais será de dez anos.
64195624 – AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS DE CONDOMINIO. PRELIMINARES DE PRESCRIÇÃO E DECADÊNCIA AFASTADAS. APLICAÇÃO DOS ARTS. 177 DO CÓDIGO CIVIL DE 1916 E 205 E 2.028 DO CÓDIGO CIVIL DE 2002. PRAZO PRESCRICIONAL DE DEZ ANOS. Juros de mora e correção monetária. Incidência desde o inadimplemento. Lei nº 4.591/1964, art. 12, § 3º. Código Civil de 2002, art. 397, caput. Desnecessidade de apresentação de demonstrativo de débito do art. 614, inc. II, código de processo civil. Exigência limitada ao processo de execução. Pedido de condenação da apelante a pena de Iitigância de má-fé apresentado em contra-razões não acolhido. Recurso desprovido. (TJ-SC; AC 2006.014278-4; São José; Quarta Câmara de Direito Civil; ReI. Des. Nelson Juliano Schaefer Martins; DJSC 28/01/2008; Pág. 197) CC-16, art. 177 CC, art. 2028.
27- A instalação de ar-condicionado é permitida?
Para se instalar aparelhos de ar condicionados é necessário que os seguintes itens sejam satisfeitos.
a) Edificação deve possuir capacidade elétrica para suportar a carga suplementar decorrente da instalação do equipamento em todas as unidades atestadas por engenheiro elétrico c o m a d e v i d a A R T – A no t a ç ã o Responsabilidade Técnica.
b) Os locais de instalação desses aparelhos devem ser padronizados de modo a não comprometer a estética e segurança da edificação ou sua fachada.
c) Todos os dados e informações devem ser levados para aprovação em Assembleia Geral especialmente convocada para este fim.
NB. – É conveniente que o condomínio, através da Assembleia Geral, discipline a instalação desses equipamentos, tendo em vista que os Tribunais vêm decidindo favoravelmente aos condôminos que a pleiteiam.
28- O envidraçamento da varanda, colocação de grades ou telas, alteram a fachada do edifício?
Apesar do assunto ser polêmico, admite-se o envidraçamento da varanda quando se demonstra que essa alteração não afeta a harmonia da fachada segundo modelo padrão (cor, desenho, material, etc.) previamente aprovado em Assembleia. O mesmo ocorre com as grades de proteção ou telas.
29- Pode um condômino trocar a porta de entrada de sua unidade?
A modificação das portas voltadas para o corredor dependerá da concordância e autorização de todos os condôminos residentes no andar.
30- Quem responde por vazamentos ocorridos nos ramais e colunas do edifício?
Os vazamentos procedentes de ramais são de responsabilidade do condômino, pois esse encanamento é de seu uso exclusivo. Em se tratando de vazamentos que se originam na coluna ou áreas comuns do edifício, a responsabilidade é do condomínio.
31- Como o síndico deve proceder quando o vazamento tiver origem em áreas de uso comum?
O síndico deve solucionar com urgência, sob pena de responder pelos encargos de despesas judiciais e honorários advocatícios resultantes da ação que o condômino prejudicado ajuizar contra o condomínio.
32- A pintura ou lavagem da fachada deve ser feita de quanto em quanto tempo?
O assunto é de interesse local, sendo regido pela legislação municipal. No Município de São Paulo, exige a Lei n° 10.518/88, regulamentada pelo Decreto n° 33.008/93, que seja realizada a limpeza (pintura ou lavagem) a cada cinco anos.
33- Pode uma Assembleia simples determinar um prazo de mandato do síndico diverso do previsto na Convenção do condomínio?
Não. O prazo de mandato estipulado na Convenção somente poderá ser modificado se obedecido o trâmite para sua regular alteração, pressupondo a realização de Assembleia que delibere pelos votos favoráveis de 2/3 (dois terços) dos condôminos.
34- O condomínio responde por furto ou danos ocorridos na garagem?
Em regra o condomínio não responde civilmente pelos furtos ou danos ocorridos nas suas áreas comuns. Para o fim de se saber se excepcionalmente haveria a responsabilidade civil, cada caso merece ser estudado com a aplicação sucessiva dos parâmetros abaixo:
a- Existência do nexo causal (veracidade de que o dano ocorreu nos limites do condomínio);
b-Existência de causa excludente de responsabilidade (caso fortuito ou força maior) ou de uma possível culpa exclusiva do vitimado;
c- Verificação se o dano ocorreu, ou não, por dolo ou por explícita e patente culpa do representante ou prepostos do condomínio (empregados);
d- Verificar o que a Convenção de condomínio diz a respeito do assunto, tanto no aspecto positivo, prevendo expressamente a responsabilização do condomínio, ou no aspecto negativo, contendo cláusula de não indenizar;
e- Constatação do nível, proporção e qualidade da segurança existente no condomínio. Quanto maior for a segurança fornecida, maiores serão as despesas arcadas pelos condôminos e consequentemente, maior será o dever de guarda assumido pelo condomínio. Se o condomínio não dispõe de uma segurança especial possuindo apenas portaria ou guarita, então não haverá responsabilidade, devendo cada condômino vitimado arcar com o preço do seu prejuízo.
35- O condomínio que possui garagem coletiva com o número de vagas inferior ao dos apartamentos pode excluir do uso os locatários e visitantes?
Compete a Convenção do condomínio e ao Regulamento Interno dar a disciplina da forma de utilização da garagem coletiva, dizendo quais são as restrições e quanto cada condômino possui de direito sobre a área.
36- Para o condômino alugar a vaga da garagem o que é preciso?
O art. 1.338 do novo Código Civil inovou ao autorizar a locação da vaga de garagem a estranhos, desde que respeitada a ordem de preferência sucessiva a condôminos e possuidores. Evidentemente a Convenção Condominial pode proibir essa locação e assim o fazendo, não estará ferindo o direito de propriedade, mas simplesmente exercitando um poder de autorregulamentação dos próprios condôminos, tanto mais num momento que a falta de segurança é tema dos mais relevantes na sociedade brasileira.
37- Para o condômino vender a vaga da garagem o que é preciso?
A venda da parte acessória a estranho é possível se facultada expressamente no ato constitutivo do condomínio ou na convenção e desde que não haja oposição da assembleia geral dos condôminos, obedecendo-se sempre a ordem de preferência do condômino ao estranho.
38- Quando o condômino deixa o carro na garagem do condomínio, ficando as chaves obrigatoriamente com o vigia ou garagista e o mesmo causa danos ao automóvel, o condomínio fica responsável pelo prejuízo?
Desde que o Condomínio imponha aos condôminos a obrigação de deixar na garagem a chave do carro, torna-se responsável por ato danoso do vigia ou do garagista.
39- De quem é a responsabilidade na ocorrência de furto cometido pelo empregado do condomínio?
A responsabilidade recai sobre o condomínio sempre que um fato seja atribuído à ação ou à omissão do síndico ou dos empregados.
40- O condomínio responde por furtos ocorridos no interior de um dos apartamentos?
O condomínio só responde por furto ocorrido no interior das unidades autônomas se houver concreta participação, direta ou indiretamente, do empregado do mesmo, pois a administração é exercida em relação às partes comuns e não à propriedade exclusiva de cada condômino.
41-0 que pode provocar um incêndio?
Diversos itens, como:
– Falta de manutenção no sistema elétrico;
– Falha no aparelho de ar condicionado;
– Sobrecarga na rede elétrica;
– Excesso de iluminação;
– Sistema de gás de cozinha com uso indevido;
– Panelas esquecidas no fogo;
-Etc
42- Quais as providências no momento de um incêndio já consumado?
O essencial e primordial é MANTER A CALMA, chamar o corpo de bombeiros, acionar o alarme de incêndio, automaticamente os membros da brigada de incêndio devem entrar em ação, dirigir-se as rotas de fuga; em locais de fumaça manter-se junto ao chão para respirar melhor; usar se possível pano molhado ao nariz; se impossível, esperar por socorro, mantendo os olhos fechados por causa da fumaça; sempre que passar por uma porta fechá-Ia (sem trancar), pois a mesma ajuda na retenção da propagação do fogo, e em seguida, tentar sempre descer e nunca subir; desligar a chave geral (elétrica), o gás, etc.
43- Como utilizar corretamente a porta corta-fogo?
A porta corta-fogo é muito importante e deve ser instalada de acordo com o projeto do prédio. Como elas abrem em sentido contrário, para fora, não é permitido mantê-Ia trancada com cadeado, mas sim com trancas próprias para que seja impedido apenas o acesso de fora para dentro. É necessário verificar sempre o estado das molas, dobradiças e das portas.
44- Um edifício é obrigado a instalar para-raios?
Sim. O para-raios deve ser projetado de acordo com NBR-5419, levando-se em conta a área do prédio e outros fatores. O para-raios não impede que raios atinjam o edifício, mas reduz muito a possibilidade de ocorrerem danos e acidentes.
45- Quantos hidrantes deve ter um edifício e como cuidá-los?
Devem ser instalados de acordo com a área a se cobrir e as mangueiras não podem ter mais do que 30 metros. As mangueiras dos hidrantes não podem ficar úmidas, utilizadas para outras funções ou penduradas expostas ao sol.
46- Qual a manutenção a ser dada aos extintores?
É preciso recarregar uma vez por ano e executar o teste hidrostático a cada cinco anos.
47- O que é atestado de brigada?
É o documento emitido por um oficial do Corpo de Bombeiros, juntamente com um engenheiro de segurança de uma empresa especializada, atestando que a equipe de empregados possui formação de segurança e está habilitada a usar os equipamentos existentes no edifício.
48- O condomínio que tem gás canalizado pode utilizar-se de botijões?
O assunto é de interesse local, dependendo sua proibição ou permissão da legislação municipal aplicável.
No Município de São Paulo, por força do Decreto Municipal n024.714/87, com as alterações dadas pelos Decretos n”, 24.757/87 e 27.011/88, e posteriormente corroborado pelo Decreto n° 32.329/92, que é um apêndice da Lei n° 11.228/92 (Código de Obras e Edificações), não é permitida a utilização de gás em cilindros nas edificações que disponham de instalação interna de gás canalizado, situada em logradouros já servidos por rede de distribuição. Os botijões de 13 kg não são permitidos no município de São Paulo e nem é aconselhável nas demais regiões.
49- É necessária a instalação de alarme contra incêndio nos edifícios?
O sistema de alarme é obrigatório e serve para, em caso de um principio de incêndio, avisar toda a população usuária da edificação da ocorrência do fato. Normalmente o aviso é dado através de alarme sonoro, que indica a necessidade de inicio dos procedimentos de abandono da edificação.
50- Como deve ser constituído o sistema básico de segurança nos edifícios?
O sistema básico de segurança deve ser constituído por iluminação de emergência; sinalização de rotas de fuga; alarme de acionamento manual; equipamentos móveis e semifixos de operação manual para combate a incêndio, de acordo com a legislação ser específica; brigada de incêndio.
51- Quando o novo Código Civil entrou em vigor?
O novo Código Civil (Lei Federal n° 10.406/02) entrou em vigor em 11/01/2003
53- Na Convenção do Condomínio, os juros poderão ser aumentados para compensar a redução da multa moratória para 2%? É possível usar a taxa SELIC?
Não. O art. 1.336, § 1º, do novo Código Civil diz que o condômino devedor ficará” …sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês …”. Os condomínios cujas convenções – ultimadas antes da entrada em vigor do novo Código Civil -prevejam, eventualmente, juros moratórios superiores a 1% ao mês, deverão estar atentos ao enunciado aprovado na Jornada de Direito Civil – promovida pelo Centro de Estudos do Conselho da Justiça Federal, no período de 11 a 13 de setembro de 2002, sob a coordenação do Ministro Ruy Rosado, do Superior Tribunal de Justiça – segundo o qual, os juros moratórios não poderão ser superiores a 12% ao ano.
É, pois, temerário, por ser ilegal, que os condomínios edilícios alterem suas convenções para estabelecerem taxa de juros superiores a 12%, tanto mais num percentual que vise compensar a redução da multa moratória. O permitido no art. 1.336, § 1°, do novo Código Civil é que os condomínios convencionem taxa de juros inferior a 1% ao mês
52- A multa de 2% prevista pelo novo Código Civil é obrigatória?
A redução da multa moratória para o patamar de 2% (dois por cento), como dita o art. 1.336, § 1°, do novo Código Civil, em vigor desde 11/01/03, deve ser acatada por todos os condomínios, independentemente destes terem constituição anterior ou posterior à data mencionada. Contudo, é certo que a redução da multa não alcança débitos vencidos anteriormente à data do começo de sua vigência. Nos termos do art. 2.035, parágrafo único, do novo Código Civil, tem-se que a redução da multa moratória para 2% (dois por cento) é ponto de ordem pública e como tal, de observância obrigatória. Não se pode sustentar que as Convenções atuais, que estabelecem percentual superior aos 2% do novo Código seriam um direito adquirido ou ato jurídico perfeito. Em verdade, a Convenção tem natureza normativa, isto é, tem força de lei, prevalecendo no caso a lei mais recente que vem a ser o novo Código Civil. Por fim, não é recomendável a adoção do chamado “desconto pontualidade”, conhecido também por “cláusula de bonificação”, tendo em vista predominar o entendimento de que tal medida é ilegal, caracterizando uma burla da lei, isto é, aplicação de multa moratória mascarada, que ultrapassa o limite legal permitido.
54- O novo Código Civil impõe a atualização da Convenção de Condomínio?
Não há obrigatoriedade de ajuste da Convenção de Condomínio para que haja uma harmonização com o novo Código Civil, já que as regras da Lei de Introdução do Código Civil servem justamente para tal fim, isto é, as Convenções de Condomínio, anteriores a 11/01/03, continuam em vigor naquilo que não contrariarem disposições expressas da nova lei; esta não fixa prazo para que as convenções se ajustem às suas novas disposições; assim, salvo conveniência particular, poderão permanecer inalteradas. Todavia, a conveniência de se efetuar a modificação deverá ser analisada caso a caso.
55- Pode o condômino dar em garantia uma área comum?
Não. O art. 1.339, § 1°, do novo Código Civil veda expressamente que as partes comuns sejam alienadas ou gravadas em separado.
56- É obrigatório o reconhecimento de firma para o uso das procurações?
O art. 654, § 2°, do novo Código Civil estipula que a necessidade do reconhecimento de firma dependerá de exigência das partes envolvidas. No caso do condomínio, o ideal é que a obrigatoriedade conste expressamente da Convenção do condomínio.
57- Qual é o tempo de guarda dos documentos contábeis?
O novo Código Civil não repetiu a disposição do art. 22, § 1°, “g”, da Lei n° 4.591/64, que dispunha sobre a obrigatoriedade do síndico manter os documentos contábeis por 10 (dez) anos. Apesar disto, o prazo para guarda de tais documentos continua sendo o mesmo, já que este é o prazo prescricional para a cobrança, pelo condomínio, dos débitos contraídos por condôminos, caracterizados pela liquidez decorrente da formal aprovação orçamentária, nos termos do art. 206, § 5°, I, do novo Código Civil. NB.
I- Prazos para a guarda de documentos trabalhistas, fiscais e previdenciários constam de tabela reproduzida na parte final deste manual.
II- A previsão orçamentária aprovada em Assembleia Geral Ordinária é documento imprescindível para que o condomínio possa ajuizar ação de cobrança de quotas condominiais em atraso, conforme determina o artigo 283 do Código de Processo Civil.
58- O antissocial pode ser expulso?
A questão é polêmica. Mas, o parágrafo único, do artigo 1337 do Código Civil, abre a possibilidade da aprovação da exclusão do condômino antissocial, pois, após, aplicada a penalidade de até dez vês o valor da taxa condominial, os condôminos poderão adotar nova deliberação, principalmente, se o condômino continuar com condutas antissociais.
Lógico que a deliberação assemblear não possui poder imediato de exclusão, mas, será um instrumento para o ajuizamento de uma ação judicial impetrada pelo condomínio em face do condômino anti social.
Não há violação do direito de propriedade, pois, o condômino não está sendo privado da propriedade do imóvel, mas, de continuar morando no condomínio pela sua conduta antissocial.
Vale ressaltar que os procedimentos cautelares, permitem o afastamento do cônjuge do lar, no processo de separação de corpos, se a vida em comum tornou-se insuportável; tal fato, não viola o direito de propriedade, razão pela qual, por semelhança pode ser aplicado do condômino antissocial.
59- Como fazer para adaptar o condomínio para deficientes?
O assunto é regido pelas diferentes esferas da administração pública (União, Estados e Municípios). A despeito disto, é a legislação municipal que usualmente trata do assunto de modo mais aprofundado, reproduzindo ou indicando os parâmetros veiculados na norma técnica específica a NBR 9.050 da ABNT, intitulada de “Acessibilidade de pessoas portadoras de deficiências a edificações, espaço, mobiliário e equipamento urbanos”. Portanto, deve ser consultada e observada a legislação municipal que disponha sobre a matéria, em concomitância com a norma técnica aludida.
Considere a inclusão desta dúvida abaixo somente para o Estado de São Paulo-SP.
60- Já é possível protestar taxas de condomínio?
Sim. A Lei nº 13.160/08, publicada no DOE de 22/07/08, autorizou os Cartórios a receberem essas taxas para protesto. Porém, como o assunto é polêmico e envolve matéria regulamentada em legislação federal, podendo gerar consequências ao síndico e ao condomínio, recomenda-se cautela até a formação de jurisprudência a respeito e a observância a alguns cuidados necessários, como o estabelecimento de critérios aprovados em Assembleia Geral.
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